Loading...
Rechtliches & Steuern2019-05-09T11:25:30+00:00

Rechtliche Situation – Wohnsituation – Steuern


Du möchtest deine Wohnung kurzzeitig untervermieten?

Du bist gelegentlich unterwegs, im Urlaub oder auf Geschäftsreise? Deine Wohnung steht während dieser Zeit leer und du spielst mit dem Gedanken, sie kurzzeitig unterzuvermieten? Wir haben dir hier wichtige Informationen rund um die kurzzeitige Untervermietung zusammengestellt. Bitte beachte, dass jede Situation individuell ist und es sich hierbei lediglich um Erfahrungswerte handelt und wir keine verbindliche Rechtsberatung geben dürfen.

Was macht Airgreets?

Was ist Responsible Home Sharing?

Home Sharing bedeutet übersetzt so viel wie: Das Teilen des eigenen Zuhauses. Wir verstehen Home Sharing daher so, dass der Bewohner seine Wohnung während eigenen Abwesenheiten kurzzeitig untervermietet und die Wohnung danach weiterhin selbst bewohnt. Ein typisches Beispiel für Home Sharing ist daher die Vermietung der eigenen Wohnung während des Sommerurlaubs, einer Geschäftsreise oder einem Auslandsaufenthalt.

In unserer heutigen, globalen Welt, in der das Reisen immer erschwinglicher und das Arbeiten von verschiedenen Orten populärer wird, gewinnt auch Home Sharing an Bedeutung. Wichtig hierbei ist, dass man gewisse Dinge beachtet, um verantwortungsbewusst und ohne Benachteiligung von Betroffenen handelt.

Responsible Homesharing gewährleistet die zwischenzeitliche Vermietung der eigenen Wohnung, unter Berücksichtigung aller Beteiligten Parteien – den Gästen, den Nachbarn, dem Vermieter, der Stadt und dem Staat.

Beim Home Sharing handelt es sich ausdrücklich nicht um die dauerhafte, kurzzeitige Vermietung von Wohnraum. Wer beispielsweise eine Wohnung kauft und diese längerfristig in eine Ferienwohnung umwandelt, ist laut unserer Definition kein „Homesharer“.

Jetzt starten

Rechtliche Situation

In den meisten Großstädten gibt es sogenannte Zweckentfremdungsverbots-Gesetze, die die Rechtmäßigkeit kurzfristiger Untervermietungen von Wohnraum definieren. Diese sind von Stadt zu Stadt verschieden. Im Folgenden haben wir die uns bekannten Regelungen in den einzelnen Städten zusammengestellt.*

In München darf die gesamte eigene Wohnung bis zu maximal 8 Wochen im Jahr vermietet werden. Die 8 Wochen können dabei auf beliebig viele kleinere Zeiträume verteilt werden. Einzelne Zimmer der eigenen Wohnung können auch über einen längeren Zeitraum vermietet werden. Auf folgender Seite der Stadt München könnt ihr nachlesen, inwieweit eine kurzzeitige Untervermietung der Wohnung ohne Genehmigung erlaubt ist.

In Berlin gilt ein neues Zweckentfremdungsverbots-Gesetz, welches die Kurzzeitvermietung über Portale wie Airbnb regelt. Durch die neuen Regeln wird Home Sharing in Berlin nun ausdrücklich anerkannt, bedarf jedoch einer Genehmigung und einer Registrierungsnummer, die ab dem 1. August 2018 im Airbnb Profil eingetragen sein muss.

Auf der Airbnb-Website findest du eine umfangreiche Übersicht zu den neuen Regeln. Hier ist auch der Prozess beschrieben, um die Genehmigung und Registrierungsnummer zu beantragen. Zusätzliche Informationen findest du auf der Website der Stadt Berlin, wo du auch die nötigen Antragsformulare findest.

Da für die Genehmigung durch die Stadt eine schriftliche Einverständniserklärung des Vermieters notwendig ist, kläre bevor du den Antrag stellst, ob dein Vermieter der Untervermietung zustimmt (siehe Wohnsituation – Vermieter informieren).

Durch die neue Gesetzeslage reduziert sich die Grenze für Kurzzeitvermietungen auf 56 Tage pro Jahr. Ebenso erfordert sie eine Registrierungsnummer, die durch die Stadt ausgestellt wird. Diese kann sehr unkompliziert und schnell – in der Regel ein Arbeitsaufwand von ca. 10 Minuten – online beim zuständigen Bezirksamt beantragt werden und muss bis zum 1. April 2019 im Airbnb Profil eingetragen sein.

​Die Kurzzeitvermietung einer Nebenwohnung erfordert ebenfalls eine Registrierungsnummer und ist zusätzlich immer genehmigungspflichtig. Sowohl für die Kurzzeitvermietung unter 56 Tagen als auch für längere Zeiträume muss über die Stadt eine Genehmigung eingeholt werden, indem die individuellen Umstände erläutert werden.

Da die Angabe der Registrierungsnummer ab dem 01. April 2019 obligatorisch ist, bitten wir dich, diese vor dem Start unserer Zusammenarbeit zu beantragen, sodass wir alle benötigten Informationen für dein Inserat vorliegen haben.

Diesen Prozess können wir leider nicht für dich übernehmen, stehen bei Fragen aber gerne zur Verfügung. Genaue Informationen zur Beantragung deiner Registrierungsnummer findest du auf der Website der Stadt Hamburg.

Die dazugehörige Ausfüllhilfe findest du hier.

Wenn du in Köln Home Sharing betreiben möchtest, wende dich am besten direkt telefonisch an das Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln und beschreibe deine Situation. Uns sind keine gesonderten Home Sharing Gesetze bekannt, wir haben jedoch folgenden Beitrag vom WDR gefunden, den wir gerne mit euch teilen.

In Düsseldorf sind uns keine entsprechenden Gesetze bekannt. Wende dich bei Fragen bitte direkt an die zuständige Behörde der Stadt Düsseldorf.

In Frankfurt gilt ein Zweckentfremdungsverbots-Gesetz, welches die Kurzzeitvermietung über Portale wie Airbnb regelt. Unser Verständnis ist, dass Home Sharing in Frankfurt anerkannt und mit einer entsprechenden Genehmigung bis zu 8 Wochen im Kalenderjahr erlaubt ist. Wir empfehlen, die definierten Bestimmungen einzuhalten und haben zur Übersicht ein kurzes Infoblatt zusammengestellt. Dieses Blatt findest du hier.

Im Folgenden möchten wir euch über die rechtliche Lage zum Thema Kurzzeitvermietungen in Wien informieren. Bitte beachte, dass es sich hierbei um keine Rechtsberatung handelt, sondern lediglich um unser Verständnis der Situation. Bitte informiere dich daher bei ausstehenden Fragen zu deiner persönlichen Situation bei den verantwortlichen Behörden.

Die neue Fassung der Wiener Bauordnung ist seit Anfang diesen Jahres in Kraft getreten. Im §7a der Bauordnung wird die gewerbliche, kurzzeitige Vermietung von Wohnräumen in ausgewiesenen Wohnzonen eingeschränkt.

Home Sharing hingegen, sprich die Vermietung von privaten Wohnungen bei kurzzeitiger Abwesenheit der Bewohner, fällt nach unserem Verständnis nicht unter die Bestimmung dieses Gesetztes und ist daher auch in Wohnzonen erlaubt, solange die private Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt.

Des Weiteren wird in Österreich momentan über die sogenannte Digital-Steuer verhandelt welche online Werbe- und Dienstleistungen besteuern soll. Unser Verständnis ist, dass dies gerade auf mögliche Rahmenbedingungen geprüft wird und es noch kein verabschiedetes Gesetz gibt. Mit einem Gesetz zur digitalen Steuer in Österreich rechnen wir daher nicht mehr für dieses Jahr.


*Wir von Airgreets dürfen keine Rechtsberatung geben, daher bitten wir dich darum, dich selbst über die genaue Situation in deiner Stadt zu informieren. Hiermit geben wir dir lediglich eine Übersicht.
0%

Anteil unserer Kunden die 60 Tage oder weniger im Jahr vermieten


0

Ø Anzahl vermietete Nächte im Jahr eines typischen Airbnb-Gastgebers*

*Quelle: Airbnb  


0%

Kunden, die mehr als einmal mit uns vermieten


Mieteinnahmen checken

Wohnsituation

Bevor es mit der zwischenzeitlichen Untervermietung deiner Wohnung losgeht, solltest du dir Gedanken zu deiner konkreten Wohnsituation machen. Home Sharing ist in Deutschland immer noch relativ neu und unsere Erfahrung zeigt, dass es keine allgemeingültigen Regeln zur kurzzeitigen Untervermietung in Mietverträgen gibt. Daher empfehlen wir dir, aktiv mit deinem Vermieter ins Gespräch zu gehen und auch Nachbarn über eine kurzzeitige Untervermietung zu informieren.

*Bist du selber Eigentümer, kannst du diesen Punkt überspringen.

Als ersten Schritt empfehlen wir dir in deinem Mietvertrag nachzuschauen, ob die kurzzeitige Untervermietung deiner Wohnung erlaubt ist. Sollte dies nicht klar geregelt sein, empfehlen wir dir, deinen Vermieter zu kontaktieren und deine Situation zu erläutern. Solltest du deine Wohnung ohne Erlaubnis untervermieten, riskierst du dein Mietverhältnis.

Unser Tipp: überleg dir, bevor du mit deinem Vermieter sprichst, ein paar gute Argumente.

Vor allem solltest du deutlich machen, dass dein Vermieter keinen Extraaufwand hat und dass die Wohnung in der Regel gegen Schäden versichert ist. Die Vermietungsplattform Airbnb beispielsweise versichert Vermieter gegen Schäden durch Gäste bis zu 800.000€. Wenn du mit einem professionellen Co-Host wie Airgreets zusammenarbeitest, kannst du außerdem sicherstellen, dass die Gäste in guten Händen sind.

Wir haben dir ein paar Argumente zum Gedankenanstoß in einer Mail zusammengestellt:

Mailvorlage Vermieter

Jede Wohnsituation ist individuell: Ein hellhöriges Treppenhaus, eine geteilte Waschküche, oder Nachbarn mit kleinen Kindern, die zu später Stunde schlafen und nicht geweckt werden sollten. Grundsätzlich gilt daher immer, dass du den Hausfrieden nicht gefährden und unbedingt auf deine Nachbarn Rücksicht nehmen solltest.

Deswegen auch hier wieder unser Tipp: Aktiv sein.

Laut Airbnb finden es viele Gastgeber zur Vermeidung von Problemen hilfreich, mit ihren Nachbarn zu sprechen und Kontaktdaten auszutauschen, bevor sie die ersten Gäste empfangen. Wenn du nicht in der Stadt bist, während du Gäste hast, kannst du einen Freund bitten, dich als Ansprechpartner zu vertreten.

Außerdem solltest du deine Gäste gut informieren, was es in deiner Wohnung und insbesondere in gemeinschaftlich genutzten Flächen zu beachten gilt und klare Hausregeln aufstellen. Beispielsweise, dass keine Partys oder größere Gruppen in deiner Wohnung erlaubt sind und dass auf Grund der Nachbarn, der Geräuschpegel in der Wohnung und im Treppenhaus niedrig gehalten werden muss.

Damit die Hausregeln eingehalten werden, kannst du sie einerseits direkt bei Airbnb hinterlegen, so dass die Gäste vorab Bescheid wissen und den Hausregeln vor ihrer Ankunft zustimmen müssen. Zum anderen kannst du deine Gäste bei der persönlichen Schlüsselübergabe daran erinnern. Zusätzlich empfiehlt sich ein kleiner Ausdruck mit den wichtigsten Regeln und Infos zu deiner Wohnung.

Solltest du einen besonders schwierigen Nachbarn haben, der dir grundlos die Untervermietung verbieten will, kannst du dich darauf berufen, dass Kurzzeitvermietungen nach einem BGH-Urteil von 2010 grundsätzlich zulässig sind*. Nur bei konkreten Störungen, kann vom Wohnungseigentümer ein Verbot erlassen werden. In einem Präzedenzfall aus Berlin hat das oberste Zivilgericht entschieden, dass die Vermietung an häufig wechselnde Gäste „Teil der zulässigen Wohnnutzung“ ist**. Anders ausgedrückt, hat jeder Eigentümer zunächst einmal das Recht, mit seiner Wohnung zu machen, was er will.

*Hier geht’s zur Quelle 1.
**Hier geht’s zur Quelle 2.

Wenn du deine Wohnung über Airbnb vermietest, gilt die so genannte Gastgeber-Garantie. Sie schützt „jeden Gastgeber und jede Unterkunft – ohne zusätzliche Kosten“ vor Schäden bis zu 800.000€ (Airbnb, 2019). Die genauen Bedingungen, wann die Gastgeber-Garantie von Airbnb haftet und welche Einschränkungen es gibt, findest du hier.

Wir empfehlen dir vor allem, eventuelle Schäden schnell einzureichen, so dass Sie klar einem bestimmt Gast zuzuordnen sind. Außerdem solltest du den Schaden möglichst gut dokumentieren, zum Beispiel durch Fotos. Wenn du länger auf Reisen bist, ist die genaue Zuordnung oft schwierig. Es empfiehlt sich mit einem Freund oder Nachbarn, oder einem professionellem Co-Hosting Unternehmen zusammenzuarbeiten, damit Schäden möglichst schnell identifiziert werden können.

Alles in allem haben wir von Airgreets in den allermeisten Fällen sehr gute Erfahrungen mit Airbnb-Gästen gemacht. Wenn es zu Schäden kommt, sind in der Regel Gebrauchsgegenstände, wie zum Beispiel ein Weinglas, betroffen. Oftmals, melden sich die Gäste dann von sich aus und bieten privat oder über ihre Haftpflichtversicherung an, für den Schaden aufzukommen. Dinge die einen besonders hohen und/oder persönlichen Wert für dich haben, empfehlen wir dir vorab aus der Wohnung zu entfernen. Viele Gastgeber nutzen ein abschließbares Zimmer, um einige persönliche Gegenstände während der Vermietung zu verwahren.


Steuern

Bitte beachte, dass Einnahmen durch die Vermietung von Wohnungen grundsätzlich steuerpflichtig sind. Kontaktiere bei Fragen hierzu am besten einen Steuerberater. Im Folgenden findest du Antworten auf die häufigsten Fragen zum Thema Steuern und Airbnb:

Download – Steuermerkblatt

Jetzt registrieren

Das sagen unsere Airgreets Gastgeber

„Meine Wohnung in Düsseldorf steht die Hälfte der Zeit leer, weil ich in Österreich bei meiner Familie bin. Dank Airgreets schaffe ich (ohne eigenen Stress) die Mietkosten für die Wohnung in Düsseldorf nicht alleine tragen zu müssen.“

Gastgeber werden

Johannes, Unternehmer 30, Düsseldorf

„Durch die Zusatzeinnahmen über die unkomplizierte Vermietung meiner Wohnung durch Airgreets ist es mir möglich, meine wöchentlichen Flüge nach London und einen Teil meiner Miete vor Ort zu finanzieren.“

Gastgeber werden

Tobias, München

„Airgreets kümmert sich während meinen Reisen perfekt um meine Airbnb Vermietung. Das bessert ohne Aufwand meine Urlaubskasse auf und meine Wohnung ist nachher top gereinigt.“

Gastgeber werden

Jule, Köln